calculer la surface habitable d’une maison – terrasse, sous sol, comble

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La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose, depuis le 18 juin 1997, au vendeur de calculer et de garantir la surface habitable, avec une tolérance maximale de 5%, des parties privatives de tout bien immobilier.

Cette surface habitable doit être mentionnée dans tous les documents administratifs (avant-contrats et contrats de vente) concernant un lot en copropriété. Cependant cette loi ne concerne pas les achats sur plan ou les achats de terrain à bâtir.

Qu’appelle-t-on surface habitable ?

La surface habitable est clairement définie par l’article R.111-2 du code de la construction. C’est la surface de plancher construite ayant une hauteur minimale de plafond de 1 m 80. On ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les placards, les fenêtres, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, les parties communes ni les dépendances éventuelles des logements qui n’ont pas pour destination l’habitation.

Ce qui ne doit pas être comptée dans la surface habitable de la maison

  • l’espace libéré par une porte (ou une fenêtre) lorsqu’elle est ouverte (embrasure)
  • tout espace qui se situe côté extérieur par rapport aux portes et fenêtres de la maison (terrasse, balcon, véranda, etc…)
  • les combles de la maison (si ils ne sont pas aménagés)
  • le sous-sol de la maison (sauf les parties aménagées pour l’habitation)
  • les paliers d’escalier lorsqu’ils sont compris dans une cage (fermée par des portes)

A quoi sert le calcul de la surface habitable ?

Comme nous venons de le voir, ce calcul est obligatoire, sous peine d’annulation de l’acte, pour la vente d’un logement mais la surface habitable sert aussi au calcul des charges dont chaque copropriétaire est redevable selon les tantièmes qu’il détient, à l’obtention de subvention de l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH), au calcul des loyers privés. Elle est aussi indispensable à tout promoteur voulant réaliser un programme immobilier.

A quoi sert la Loi Carrez ?

C’est une garantie pour l’acquéreur. Le calcul de la surface habitable peut être fait par le propriétaire ou par un expert. L’intervention d’un expert est toutefois fortement recommandée car la Loi Carrez est la garantie de la surface exacte du bien immobilier. En cas d’achat, si une différence négative entre la surface mentionnée sur les documents administratifs et la surface réelle est supérieure à 5% alors, l’acquéreur peut obtenir un dédommagement ou une baisse du prix de vente et ce durant l’année suivant la date d’achat. Attention, toute différence positive reste sans effet.

Existe-t’il, réglementairement, une surface habitable minimum d'une maison ?

Oui, mais cette surface habitable minimum d'une maison pour 4 personnes est fixée à 14 m² ! Même en ajoutant 10 m² par personne supplémentaire, celà supposerait de loger 9 personnes dans un T3 de 64 m² ! Cette règle des 14 m² s’applique principalement aux foyers qui considère une seule chambre comme un logement comportant à l’extérieur les cuisines et sanitaires communs.

Le saviez-vous ?

La vente d’un bien immobilier est très réglementée et le calcul de la surface habitable (loi carrez) s’accompagne maintenant d’autres démarches obligatoires tels que la détection d’amiante, de plomb et selon certaines régions de termites. Depuis quelques années, le droit de l'immobilier a connu une réelle évolution renforçant la protection de l'acquéreur dont les droits sont désormais bien définis et protégés.

  

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